В штате Флорида сделками с недвижимостью могут заниматься только профессионально обученные,  лицензированные властями штата работники.

Под сделками с недвижимостью понимаются различные виды транзакций, такие как: развитие участков земли и строительство, продажа и покупка, оценка, страхование, управление зданиями и помещениями, инвестиции, консультирование и финансирование проектов и объектов. Получатели лицензий должны соответствовать требованиям закона для того чтобы обслуживать население в данной области.

Принимая во внимание то, что люди совершают сделки с недвижимостью только по двум причинам - либо для собственного проживания,  либо как инвестиции, мы  понимаем, что в любом из этих случаев  окончательное решение принимается на основе изучения местного рынка, и данный бизнес является локальным по своей природе. Вот почему при продаже и покупке недвижимости столь важно использование специалистов по недвижимости, разбирающихся в ситуации местного рынка.

Люди в среднем покупают и продают недвижимость всего лишь  4-5 раз в жизни. И именно брокеры по торговле недвижимостью становятся теми экспертами, которые уполномочены вести переговоры и заключать сделки между продавцом и покупателем.

Три наиболее важных профессиональных качества при покупке недвижимости это:

- Оценка (valuation). Нет двух одинаковых объектов. Поэтому профессионал должен быть способен дать сравнение объектов и оценить их.

- Рынок (marketing). Рынок постоянно меняется, меняются и налоги на недвижимость, местные законы. Знание этих изменений профессионалом поможет осуществить успешную сделку.

- Процесс передачи недвижимости (property transfer). Сам процесс передачи недвижимости сопровожден подготовкой десятков документов. Это и технические описания, строительные планы, ипотечные кредиты, залоги, контракты, страховки, строительные коды и т.п.  Знание профессионалом всех этих тонкостей поможет правильно оформить права на недвижимость покупателю.

БРОКЕРСКИЕ КОНТОРЫ

Законы штата Флорида предусматривают три варианта вовлечения брокера в сделку с недвижимостью:

- Брокер при совершении сделки (transaction broker). В том случае, когда брокер лишь участвуют в оформлении сделки, не представляя интереса ни продавца, ни покупателя. Он работает как посредник, а не как агент того или иного лица.

- Простой агент (single agent). В этом случае продавец или покупатель заключает письменный контракт с брокером на представление его интересов, т.е. фактически нанимает его на работу. В этом случае брокер работает на клиента как на своего работодателя и старается вести переговоры с точки зрения получения наибольшей выгоды для него.

- Без сотрудничества с брокером (no brokerage relationship). Это происходит в том случае, когда клиент не желает быть представленным брокером при совершении сделки и брокер не представляет его интересов при совершении сделки.

Брокеры по продаже недвижимости могут получать компенсацию после совершения сделки от своего клиента (продавца либо покупателя). Агенты же по продаже недвижимости не могут напрямую получать компенсацию от клиента, а получают ее только от брокера (брокерской конторы).

СПЕЦИАЛИЗАЦИЯ ПРИ ПРОДАЖЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Поскольку существует много различных видов недвижимости, брокеры и агенты часто специализируются на одном из видов:

- Продажа жилых помещений и площадей (residential sales). К ним относятся жилые единицы (до четырех единиц, например квартир, при одной продаже), объекты сельского хозяйства до 10 акров или менее, аренда жилых помещений до 4 единиц с целью последующего выкупа, перенос бизнес интереса, где вовлечено не боле 4 жилых единиц. Многие агенты специализируются только на одном из этих видов и концентрируются на конкретном районе расположения жилой недвижимости. Эта практика называется «ферма» (farming) и такие агенты зачастую очень успешны в своем бизнесе. Большинство агентов по недвижимости специализируются именно на этом виде продаж.

- Коммерческие помещения (commercial sales). К ним относятся любые объекты приобретаемые инвесторами с целью извлечения последующей прибыли, такие как офисы, торговые центры, жилые здания и т.п.

- Индустриальные объекты (industrial sales). Индустриальные объекты отличаются от коммерческих тем, что вовлечено не инвестирование, но и полное владение собственностью с целью размещения производства.

- Сельскохозяйственные объекты (agricultural sales). Часто в такие сделки вовлечены огромные суммы денег и большие участки земли, что требует от агентов и брокеров особой экспертизы и знаний.

- Продажа бизнеса (business brokerage). Требует особой подготовки для оценки прибыльности будущего бизнеса и его надежности.

- Управление недвижимостью (property management). Происходит в том случае, когда агент или брокер управляют недвижимостью в интересах отсутствующего собственника (absentee owner). Обычно доход такого агента складывается от процента дохода получаемого от сдаваемой в аренду собственности. В этом случае он заинтересован произвести наибольший доход для собственника. Данный агент часто называется агентом по аренде. Он отвечает за ведение хозяйства, заключение договоров по обслуживанию и ремонту, поиску клиентов, сбору аренды и т.п.

- Оценка (appraising).  Это искусство оценить стоимость того или иного объекта. Оценка должна быть объективной и отражать реальную ситуацию на рынке. В 80-е годы, когда был определенный период нестабильности на рынке недвижимости в США, финансовые институты зачастую давали спекулятивную оценку стоимости недвижимости. В связи с этим в 1989 году был принят специальный закон, регулирующий порядок оценки стоимости объектов недвижимости (Financial Institution Reform, Recovery and Enforcement Act – FIRREA). Часть XI этого закона требует от каждого штата лицензирования и сертификации специалистов занимающихся оценкой недвижимости. Затем, так же были приняты стандарты для оценки недвижимости. Объекты, которые имеют оценку более $250,000, относятся к Федерально регулируемым сделкам, и агент по недвижимости не может самостоятельно произвести оценку такого объекта – это делают обученные профессионалы. Агенты и брокеры в таких случаях могут лишь давать сравнительный анализ рынка (comparative market analysis - CMA).

- Консультирование (counseling).  Агенты и брокеры могут консультировать потенциальных продавцов и покупателей, взимая за это денежную компенсацию.

ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ

Профессиональные организации основаны на добровольном участии агентов и брокеров и защищают их интересы. Одной из самых больших и значительных организаций является Национальная Ассоциация Риэлторов (National Association of REALTORS – NAR). Только члены данной организации могут именовать себя Риэлторами.  Данная организация имеет много программ и направлений, одно из которых сертификация специалистов узких областей, описанных выше в соответствии со стандартами и этическим кодом.

ФИНАНСИРОВАНИЕ

Многие аспекты продажи недвижимости включают финансирование и ипотечные кредиты (называемые в США мортгадж – mortgage). Брокеры, занимающиеся таким видом кредитования во Флориде, должны иметь отдельную лицензию от Департамента Финансового обслуживания штата Флорида.

СТРАХОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Зачастую является не только пожеланием, но и необходимым условием при покупке недвижимости, особенно в случаях, когда вовлечено кредитование.

СТРОИТЕЛЬСТВО И РАЗВИТИЕ

Существует три вида строительных объектов. Строительство под заказ (custom building), когда объект полностью осуществляется по индивидуальному проекты на земле собственника. Спекулятивное строительство (speculative building), когда здание строится на земле строительной компании с целью продажи потенциальному покупателю. Модельная застройка (tract building), когда строительство ведется по нескольким представленным моделям домов, из которых покупатель выбирает понравившуюся модель и строитель размещает его на участке земли выбранном покупателем.

ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

Существует много законодательных актов, регулирующих индустрию недвижимости, включая налоговое регулирования, определения зон строительства и развития, строительные коды, согласование с окружающей средой и т.п. Подробнее о наиболее важных государственных актах и законах мы расскажем в следующих статьях.