ТИПЫ ЗАКОНОВ И ИХ НАЗНАЧЕНИЕ.

Традиционное право (Common law).

Традиционное право является не писаным законом, которое берет начало из традиционного законодательства Англии. Эти законы появились в результате судебных решений и стали своеобразными стандартами в сообществе.  Когда происходят изменения в сообществе – это находит и изменения в традиционном праве. Агентские правила исходят именно из традиционного законодательства. В этом случае взаимоотношения между клиентом и агентом заключаются устно, не требуют подписания контракта, компенсации за сервис и т.п. В то же время в некоторых случаях в таких взаимоотношениях, в случае нанесения ущерба клиенту гражданский суд может назначить штраф и денежную компенсацию за так называемый «примитивный ущерб» и быть началом для серьезного судебного дела.

Законодательство штата (Statutory law).

Законодательство штата базируется на положениях, установленных соответствующими государственными органами. Выполнение этих положений контролируется Судами по уголовным делам, где наказанием могут быть не только штрафы, но и тюремное заключение.

Административное право (Administrative law).

Положения данного права создаются уполномоченными государством административными органами и призваны регулировать соблюдение законов штата. Департамент Бизнеса и Профессионального регулирования и Комиссия Флориды по Недвижимости являются примерами таких административных органов. Административные органы имеют право взыскивать штрафы за нарушение созданных ими правил.

ТИПЫ АГЕНТСТВ

Агент – лицо или организация, которые представляют интересы другого лица (клиента). Взаимоотношения агента и клиента основываются на доверии и уверенности, что интересы клиента будут представлены наилучшим образом. Это напоминает отношения между женой и мужем, доктором и больным или адвокатом и подзащитным.

Отношения между агентом и клиентом не всегда влекут заключение письменного соглашения. Существует три типа взаимоотношений агента и клиента:

Специальный агент:

Когда агенту доверяется его работодателем провести в пользу клиента единичный акт (например, подписать доверенность или выставить собственность на продажу).

Генеральный агент:

В этом случае агент постоянно представляет клиента для определенного вида сделок. Например, управляет всей недвижимостью клиента.

Универсальный агент:

Когда агент работает по Генеральной доверенности клиента и совершает любые необходимые действия в интересах клиента и от его имени.

Субагент (subagent):

Это не является типом агентства, а лишь дополнением к любому из видов агентств. Это агент, который представляет другого агента. Он выполняет по отношению к клиенту те же обязанности, что и основной агент. Агент по продаже недвижимости, например, всегда является субагентом своего брокера по отношению к клиенту, так как сделка по недвижимости всегда заключается брокером.

АКТ РЕГУЛИРОВАНИЯ ВЗАИМООТНОШЕНИЙ С БРОКЕРОМ (BROKERAGE RELATIONSHIP DISCLOSURE ACT)

Данный акт был принят во Флориде 1 октября 1997 года и был несколько раз изменен в 1997, 1998, 2000 и 2003 годах.

Этот акт регулирует взаимоотношения между брокером и клиентом, нанимающим брокера, для проведения сделок с недвижимостью. Наиболее важными положениями данного акта являются определения:

Брокер для проведения транзакции (transaction broker). Данный брокер участвует только в проведении самой сделки, не представляя клиента никаким другим образом.

Брокер исполняет роль брокера для проведения транзакции в любом случае, если он не является простым агентом продавца или покупателя и не имеет с клиентом подписанного контракта. В этом случае (без подписания контракта) он ограниченно представляет интересы продавца или покупателя. Такой вид взаимоотношений с клиентом позволяет брокеру работать в равной степени и с продавцом и с покупателем, но он не представляет, ни ту, ни другую сторону при проведении сделки. Брокер в этом случае не имеет права обсуждать цену, кроме той, которая указана при продаже, мотивацию той или иной стороны и другие аспекты, которые могут ущемить интересы одной или другой стороны. С 1 июля 2008 такая роль брокера не должна закрепляться письменным соглашением, лишь устным объяснением клиенту роли брокера при проведении транзакции.

Клиент (customer). Клиентом может быть любой член сообщества, выступающий как продавец или покупатель недвижимости. Клиент может быть представлен брокером или лицензированным агентом, или представлять свои интересы самостоятельно. В законодательстве Флориды нет ничего, чтобы обязывало клиента быть представленным агентом или брокером.

Простой агент (single agent). Это агент, который представляет клиента либо как покупателя, либо как продавца (а так же арендодателя или арендатора), но не может представлять его в обеих ролях. В этом случае брокер или лицензированный агент представляет полностью интерес своего нанимателя. Данные отношения обязательно закрепляются письменным соглашением.

Основной наниматель (principal). Это индивидуум, с которым брокер по недвижимости вступает в отношения как простой агент. Он нанимает брокера для осуществления той или иной сделки с недвижимостью.

Брокер не может в одной сделке представлять и продавца и покупателя. Это один из немногих документов, который подписывается перед заключением сделки.

В некоторых случаях для проведения сделки агент или брокер может менять роль простого агента на брокера для проведения сделки с обязательным письменным предупреждением об изменении его роли.

Брокер обязан представить все предложения которые возникли по продаже – покупке того или иного объекта. Он не может принять или отклонить предложение без письменного согласия своего нанимателя. Единственным исключением является ситуация, когда наниматель дал данное поручение заверенной доверенностью, в которой оговорены полномочия брокера для принятия или отклонения предложений. Брокер имеет право на компенсацию своей деятельности по представлению нанимателя во время или после проведения сделки. Если в сделку вовлечено два или более брокеров – их комиссия может быть разделена по их письменной или устной договоренности. Брокер так же может получать комиссию от обеих сторон (продавца и покупателя), если стороны заранее предупреждены об этом. В случае если они не предупреждены, такие действия являются незаконными.

Брокер так же может платить вознаграждение другому агенту (включая агентов - резидентов других штатов и государств) за рекомендацию клиентов. В этом  случае агент из другого штата или государства может сопровождать клиента во Флориду, но не может принимать участия в сделке.

Брокерские конторы должны иметь Руководство по работе и проведению сделок для своих агентов. Все документы по проведению сделок должны храниться в брокерской конторе не менее 5 лет.

СЕРВИС ПО ПРЕДСТАВЛЕНИЮ ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПОКУПКИ – ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ (MLS – MULTIPLE LISTING SERVICES).

MLS – это инструмент на рынке недвижимости, помогающий делиться и распространять информацию о предстоящей сделке для других брокеров и агентов. В этом случае другому брокеру может быть предложена комиссия, в случае если сделка состоится.