ФЕДЕРАЛЬНЫЕ ЗАКОНЫ О РАВНЫХ ПРАВАХ НА ЖИЛЬЕ (FAIR HOUSING LAWS)

Акт о Гражданских правах 1866 года (Civil Rights Act)

Этот акт запрещает дискриминацию по расовому признаку. В 1968 году этот закон был так же разъяснен и распространен Верховным Судом США (US Supreme Court), как запрещающий расовую дискриминацию и при аренде жилья.

Федеральный Акт о равных правах на жилье (Fair Housing Act)

Этот акт был официально обозначен в Акте о Гражданских правах 1968 года. В 1968 году он так же был разъяснен как запрещающий дискриминацию при показе жилья, переговорах о цене, продаже, аренде, финансировании на основе расовой принадлежности, цвета кожи, религии, пола или национального происхождения.

Прежде всего, этот акт запрещает изменять первоначальные условия сделки с объектом недвижимости (например, сказать клиенту, что данный объект продан, если он еще на рынке в данное время). Рекомендовать тот или иной район для жилья на основе национальной или расовой принадлежности, или, наоборот, отговаривать от покупки жилья в данном районе.

Добавления к Акту о равных правах на жилье 1988 года.

В 1988 году к категориям, которые не могут быть дискриминированы,  были добавлены так же граждане с ограниченными физическими и умственными способностями, слепые, глухие, слабовидящие и слабо слышащие (например, не разрешается брать с такой категории людей более высокую арендную плату, если они имеют служебную собаку, помогающую им в передвижениях). Добавлена так же категория людей находящиеся в наркозависимости на излечении (за исключением тех, кто активно употребляет наркотики), людей больных СПИДом, алкоголиков на излечении, беременных женщин и людей с детьми до 18 лет.

Исключениями из данных законов являются специальные дома для пожилых людей (после 55 лет или после 62 лет), а так же дома субсидируемые государством для жилья бедных или старых людей.

Акт об Американцах с ограниченными возможностями (ADA – Americans with Disabilities Act).

ADA был принят в 1990 году, чтобы предоставить равные возможности людям с ограниченными возможностями для доступа и использования, прежде всего, общественных зданий и мест. Для этого собственники зданий должны были переоборудовать здания, удалив порожки для передвижения, установить перила, переоборудовать туалеты для использования теми, кто передвигается на колясках, оборудовать специальные парковочные места для автомобилей, на которых передвигаются люди с ограниченными физическими возможностями.

Штат Флорида имеет свои законы о равных правах на жилье, в целом похожие на Федеральные законы. Есть некоторые незначительные добавления, как например, если в данном здании произошло убийство или самоубийство, или проживал человек с таким заболеванием как СПИД – эта информация не должна быть включена в информацию о данном жилом объекте,  дабы избежать стигматизации объекта.

ВЗАИМООТНОШЕНИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ И АРЕНДАТОРА (LANDLORD-TENANT RELATIONSHIPS)

В штате Флорида существует специальный акт, регулирующий взаимоотношения между арендатором и арендодателем и разрешение споров, возникающих между ними.

Аренда (lease)

Собственник жилья (owner или lessor) имеет все права на проживание и использование жилой площади, тогда как арендатор (tenant или lessee) получает от собственника только право на использование данной площади.  Аренда может заключаться как письменно, так и устно. Но в случае если аренда происходит сроком более 1 года – обязательно письменное соглашение. Собственник площадей (landlord) обязан поддерживать помещения в соответствии со строительными кодами и санитарными нормами.

Собственник имеет право взять с арендатора страховой депозит, который должен быть возвращен по истечении 15 дней после окончания срока аренды. Страховой депозит может быть удержан, если арендатор нанес ущерб. Об этом арендатор должен быть уведомлен сертифицированным письмом.

Арендатор обязан поддерживать помещение в чистоте и порядке, а так же не беспокоить соседей во время его проживания.

Арендодатель имеет право доступа к помещению для ремонта и устранения неполадок с 7.30 утра до 20 часов вечера с обязательным предупреждением о возможном визите за 12 часов до начала работ. Если жилое помещение не поддерживается в должном порядке (например, не работает электричество или нет воды), арендатор вправе после 7 дней расторгнуть контракт и не выплачивать далее аренды или же устранить недостатки за свой счет с последующим вычетом этой суммы из арендной платы.

В случае, когда арендатор не уплатил арендную плату в течение 3 дней – арендодатель может так же расторгнуть контракт.

В тоже время арендодатель не может ограничить сервис (например, отключить воду) с целью взимания арендной платы, заменить замки, либо ограничить доступ к сдаваемому помещению, если это помещение не покинуто арендатором.

ТИПЫ АРЕНДЫ

Существуют разные типы аренды. Вот некоторые из них:

Фиксированная аренда (Gross lease) – когда арендная плата не меняется в течение срока аренды и включает в себя ВСЕ расходы, связанные с помещением, такие как налоги, страхование и текущий ремонт. Это наиболее частый вид при аренде жилых помещений.

Ограниченная арендная плата (net lease) – в случае, когда все или часть расходов не включены. Это обычно распространяется на коммерческие и индустриальные помещения, где арендатор платит часть налогов на помещение, страховку и ремонт самостоятельно.

Процентная арендная плата (Percentage lease) – когда арендатор платит процент с полученной прибыли от использования помещения. Этот вид применяется обычно при аренде торговых площадей.

Возрастающая аренда (Graduated payment lease) – когда арендная плата повышается на определенную сумму в определенное договором время.

Индексированная аренда (Index lease) – когда арендная плата взимается в соответствии с индексом потребительских цен. Такой вид часто применяют при аренде офисных помещений.

ЗАКОН ОБ ОГРАНИЧЕНИИ ТЕЛЕФОННЫХ ЗВОНКОВ С ЦЕЛЬЮ РЕКЛАМЫ ИЛИ ПРОДАЖИ

Существуют федеральный и закон штата Флорида, ограничивающий телефонные звонки с целью рекламы или торговли. Такие звонки могут делаться только в период с 8 утра до 21 часа вечера. Если владелец телефона зарегистрировал свое номер в специальном листе запрещающим звонки («do not call» list), никто не может звонить по такому номеру с целью рекламы или продаж. Регистрация в таком листе бесплатная продолжительностью на 5 лет. Нарушители закона наказываются штрафом $11,000 за каждый звонок.

Исключение составляют лицензированные агенты по операциям с недвижимостью. Которые могут позвонить собственнику жилья, если они представляют интересы покупателя.

ДРУГИЕ ЗАКОНЫ

Существуют также и другие законы, которые влияют на сделки с недвижимостью. Такие как законы о строительстве скоростных магистралей, природоохранные законы, закон, ограничивающий использования красок на основе свинца, закон об обследовании помещений на наличие радоновых газов и т.д.