Контракт - это соглашение двух или более сторон созданное с целью  выполнения или невыполнения конкретных обязательств. Контракты в области недвижимости в США не имеют определенной утвержденной формы, и не обязательны для фиксирования на бумаге. Они могут быть выражены как письменно, так и в устной форме. В любой из этих форм они несут юридическую силу и должны быть исполненными, в случае разногласий все вопросы решаются в судебном порядке.

Элементы действительного контракта.

1. Законность соглашения. Контракт должен представлять законные действия. Так, например, соглашение ограбить банк, не будет являться законным.

2. Соглашение. Контракт должен содержать предложение и согласие с ним, либо двустороннее согласие по тому или иному объекту.

3. Должен содержать предложение об условиях оплаты (т.е. денежная компенсация или то, что может быть обращено в денежные средства).

4. Заключаться между двумя или более компетентными сторонами. Контракт не может быть заключен, например, с несовершеннолетними детьми или недееспособными людьми.

В контракте так же могут содержаться предложения об оплате (offer). Если в ответ на это предложение с другой стороны поступило встречное предложение (counteroffer), оно может быть принято или отвергнуто. Если оно принято, что первичное предложение (offer) более недействительно.

Контракт может быть создан только в результате взаимодействия и коммуникаций сторон. Контракт защищается законом от обмана и мошенничества. Еще в 1677 году в Англии был принят закон, защищающий от обмана в сделках с недвижимостью. Он обязывает контракт быть закрепленным на бумаге для того чтобы он мог иметь силу в случае неисполнения. Это не означает, что контракт не может быть устным и если он работает (например, по нему состоялась продажа недвижимости) то все в порядке. В то же время, если возникают разногласия, необходимо чтобы контракт был исполнен на бумаге.

В случае если предложение (offer) о покупке - продаже принимается - это предложение автоматически становится контрактом. Предложение может стать недействительным, если оно отозвано продавцом до принятия покупателем, если оно отвергнуто покупателем, если покупатель не сделал это предложение в оговоренное заранее время, если кто-то из сторон умер или признан недееспособным или если пожар или другие стихийные действия уничтожили (повредили) данный объект недвижимости.

Контракт, как правило, закрепляется подписями. Подписи могут быть заверены общественным нотариусом.

Контракт при выставлении объекта недвижимости на продажу (listing contract).

В случае, когда продавец выставляет на продажу или сдает в аренду, принадлежащую ему недвижимость, он заключает письменный контракт с брокером (listing contract). В контракте оговаривается его срок, описывается объект недвижимости, определяется цена, комиссия брокеру. Такой контракт заверяется подписью владельца. По видам это может быть:

- открытый контракт (open listing), когда собственник выставляет свою собственность любому количеству брокеров.

- эксклюзивный (exclusive listing), когда собственник работает только с одним брокером.

- эксклюзивное право на продажу (exclusive right of sale listing), когда, независимо от того, кто продал объект недвижимости, брокер имеющий такое эксклюзивное право получает свои комиссионные.

- коммерческий (commercial listing) при продаже коммерческой недвижимости или боле чем 4 единицы жилой площади (например, четыре квартиры).

- продажа без учета издержек (net listing), когда в контракте указывается только цена, которую должен получить продавец, без учета комиссионных брокера и издержек по закрытию сделки.

После подписания контракта объект выставляется в системе MLS (Multiple Listing Service), для того, чтобы он был доступен другим агентам по продаже недвижимости и агентам.

Комиссия, полученная от продажи, обычно делится между брокером и агентом по продаже недвижимости в процентном отношении. Брокер имеет право на получение вознаграждения от продавца и в случае, неуплаты, может взыскать эту комиссию по суду, особенно в случае, когда у брокера было эксклюзивное право продаже, даже если он не участвовал в завершении сделки.

Брокеры имеют право подготавливать контракты, за исключением контрактов на ипотечные кредиты, аренду, и другие документы, в подготовке которых должны принимать участие юристы.

При продаже недвижимости продавец обычно устраняет все недостатки, чтобы после продажи объект был готов к эксплуатации. Если же продавец не собирается или не может устранить такие недостатки - объект выставляется "как есть" (as is) и все дефекты оговариваются в контракте.