ИПОТЕЧНАЯ ТЕОРИЯ (MORTGAGE) И ДОКУМЕНТЫ, СВЯЗАННЫЕ С ВЫДАЧЕЙ КРЕДИТОВ

Теория "титула" в ипотеке (mortgage)

Эта теория является наиболее старой и исходит из Англии. Ее суть состоит в том, что получатель кредита квалифицируется временно как собственник на время выплаты кредита. Если он не смог выплатить кредит, он лишается этой собственности.

Залоговая теория (lien theory) в ипотеке

Она предполагает, что недвижимость находится в залоге на время выплаты кредита (залогом является сам же объект недвижимости).

Долговое обязательство (promissory note)

В случае, когда покупатель занимает деньги для покупки недвижимости - оформляется долговое обязательство (расписка) в займе денег. Ипотека всегда сопровождается долговыми обязательствами. Действительная ипотека (mortgage) должна быть оформлена в письменном виде, подписана заемщиком (mortgagor), следовать тем же стандартам что и контракт, содержать описание объекта недвижимости и быть подтвержденным двумя свидетелями.

Когда кредит полностью выплачен, выдается Письмо об Исполнении (Satisfaction Letter), это письмо фиксируется в публичных записях (архиве) там же, где ранее была запись о выдаче ипотеки.

Выдача кредитов сопровождается рядом условий и гарантий по выплате. Это страхование собственности на период кредита, выплата налогов, залоговый счет (где ежемесячно накапливаются суммы для выплаты налогов и обязательных платежей). Кредит может быть выплачен раньше, чем это предусмотрено условиями. В этом случае заемщик экономит на выплате процентов. Процент по выплате кредита при различных условиях кредитования, может оставаться стабильным на протяжении всего кредита, а может и меняться в зависимости от состояния рынка.

Кредитование сопровождается различными дополнительными платежами за оформление самого кредита. Данные платежи зачастую непонятны заемщику. Часто эти платежи могут быть включены в общую сумму кредита (поскольку у заемщика просто нет таких средств) и на них так же могут начисляться проценты.

Любой заемщик, прежде чем получить кредит, проходит через процедуру заявления. После заявления, на основании предоставленной информации, идет оценка платежеспособности заемщика. Она зависит от его кредитной истории (способности и своевременности выплаты по ранее предоставленным кредитам) и его доходов, а так же от наличия у заемщика другой собственности, которая может являться залогом при выдаче кредита. В США имеется закон (акт) о предоставлении равных возможностей при кредитовании.

При расчете максимальной суммы кредита учитываются доход, выплаты по ранее предоставленным кредитам и другие финансовые обязательства, расчетная стоимость содержания недвижимости и другие факторы. Чем выше риск кредитования, тем выше процентная ставка кредита.

При продаже недвижимости, по которой не был еще выплачен кредит, в первую очередь погашается оставшаяся сумма кредита, и только потом продавец получает сумму за вычетом кредита. В случае если заемщик не выплачивает кредит в сроки, кредитор имеет право выставить в законном порядке недвижимость на продажу для покрытия своих убытков.