Оценка недвижимости (appraisal) - это процесс измерения стоимости объекта недвижимости специалистом (appraiser), имеющим специальные знания, обучение и опыт. Оценка объектов недвижимости больше искусство, чем наука. Большинство оценщиков получают оплату до начала работы, и эта оплата не может зависеть напрямую от стоимости объекта или быть процентом от его стоимости. Оплата обычно зависит от сложности данной работы и времени, которое затрачивает оценщик на данный процесс. Многие оценщики получают свое вознаграждение в виде зарплаты, если они работают на предприятия и организации, имеющие дела с недвижимостью или государственные органы.

Термины стоимость, цена и ценность в повседневной жизни для многих из нас идентичны. При оценке недвижимости специалистов каждый из этих терминов имеет свое значение:

- стоимость (cost) основана на количестве затрат, потраченных на создание объекта недвижимости. Она включает в себя работу, материалы, финансовые издержки, стоимость земли, администрирование, прибыль строительной организации. Стоимость может быть выше или ниже рыночной ценности объекта;

- цена (price) - это сумма, которая была заплачена при покупке-продаже объекта недвижимостью. Она так же может быть выше или ниже рыночной ценности, и основана на согласии покупателя и продавца заплатить или принять ту или иную сумму за объект недвижимости;

- ценность (value) - основана на различных факторах и отражает ту цену, которая должна быть уплачена за объект на основе анализа рынка недвижимости. Ценность зависит от спроса на рынке, возможности использования объекта недвижимости, наличия идентичных объектов на рынке, возможности его передачи новому владельцу.

Типы ценности объекта:

- рыночная ценность (market value). Отражает наиболее возможную цену, типичную для рынка, по которой данный объект может быть продан. Именно эту оценку чаще всего дает оценщик.

- инвестиционная ценность объекта (investment value). Такая оценка производится для конкретного покупателя - инвестора. Она отражает наибольшую цену, которую может заплатить инвестор и наименьшую, на которую продавец может согласиться.

- вырученная, спасенная ценность (salvage value). Это цена, которая может быть получена от продажи материалов при ликвидации объекта недвижимости.

- ликвидационная ценность (liquidation value). Цена, полученная при ликвидации бизнеса, с учетом минимальной прибыли, которая от этого бизнеса может быть получена.

- оценочная ценность (assessed value). Ценность объекта при уплате налогов и других обязательных сборов.

Оценка объекта производится с учетом того, что никто не может заплатить выше за данный объект, чем оценочная стоимость.Оценка производится на конкретное время и дату и может изменяться в зависимости от изменения рынка. Производится с учетом состязательности на рынке, спроса и предложения. Оценка объекта должна быть сравнима с подобными объектами по размеру, расположению и другими сравниваемыми признаками. Базируется на основе оценки развития района, в котором объект расположен и развития инфраструктуры в этом районе. Учитывает развитие объекта недвижимости (например, постройку бассейна или замену крыши и т.п.).

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

В процессе оценки объекта недвижимости обычно присутствует семь шагов:

1. Обозначение задачи, проблемы. В него входит понимание оценщиком назначения объекта, цель оценки, отличие объекта от других подобных и т.п.

2. Планирование процесса оценки. Определение даты, сбор данных.

3. Анализ использования объекта.

4. Оценка расположения объекта и сравнение с другими в данной местности.

5. Использование различных методов оценки для сравнения и получения наиболее точных данных. Например, сравнительный метод, метод оценки в связи с амортизацией объекта, метод, основанный на возможном получении прибыли с объекта и т.п.

6. Окончательная оценка ценности объекта.

7. Подготовка письменного отчета с оценкой. Он может быть подробным и кратким в зависимости от назначения. Такой отчет может быть и устным, например, когда оценщик выступает свидетелем в суде.

ТРИ ОСНОВНЫХ ВИДА ОЦЕНКИ ЦЕННОСТИ

Сравнительный метод. Данный метод основан на сравнении цен от продажи объектов, подобного типа в данной местности. При этом методе оценщик находит похожие объекты в данной местности (по площади, этажности, количеству комнат и т.п.), сравнивает цены и делает вывод о ценности объекта на основании этого анализа. При этом учитываются финансовые факторы (например, если стоимость домов выплачена или же они куплены в кредит), мотивация продавцов и покупателей, ситуация на рынке, месторасположение и физические характеристики объекта (наличие гаража, размер земельного участка, количество спален и ванных комнат и т.п.).

Ценовой - заместительный метод (cost-depreciation). Основан на том, что никто не будет платить за объект большую стоимость, чем ту, сколько бы стоило приобретение земельного участка и возведение на нем подобного объекта. В этом случае оценщик подсчитывает, сколько средств понадобилось на покупку материалов и возведение подобного объекта. Такой метод используется обычно для новых объектов, объектов, подлежащих реконструкции, исторических зданий и т.п.

Метод, основанный на получении возможной прибыли (income capitalization). Этот метод основан на подсчете, какую прибыль объект может принести в будущем от эксплуатации. Такая оценка может быть произведена на основании цен на аренду по уже имеющимся контрактам или арендной ставке на рынке. Для оценки прибыли учитываются все постоянные расходы (как налоги, страховки) а так же расходы изменяемые (как уборка, расходы на вывоз мусора, коммунальные платежи). При этом методе применяются различные формулы расчета получения возможной прибыли при эксплуатации объекта (здания).

ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ ОЦЕНЩИКОВ (appraiser) И СЕРТИФИКАЦИЯ

В 1991 году Флорида ввела часть II в раздел 475 законодательства, которая описывает требования к оценщикам, поскольку это действия, относящиеся к Федеральному регулированию. Для администрирования этого процесса была создан Совет по Оценке Недвижимости (Florida Real Estate Appraisal Board), в который входит семь человек, назначаемых Губернатором штата и утверждаемые Сенатом. Два члена этого Совета должны быть сертифицированные штатом оценщика с опытом работы не менее 5 лет. Члены комиссии назначаются на срок 4 года, но не более двух сроков. Существует четыре уровня оценщиков:

1. Сертифицированный тренированный оценщик. Он должен пройти обучение минимум 100 часов и работать под началом Лицензированного оценщика.

2. Лицензированный оценщик. Может производить оценку объектов недвижимости до $1,000,000. С 2003 года данный статус во Флориде больше не присваивается.

3. Сертифицированный оценщик жилой недвижимости. Для того, чтобы стать данным специалистом, необходимо пройти минимум 200 часов обучения, проработать не менее 2,500 часов в этой области за последние 24 месяца, а также сдать экзамен штата.

4. Сертифицированный Генеральный оценщик. Должен закончить 300 часов обучения, иметь уровень Бакалавра и проработать не менее 3,000 часов в течение последних 30 месяцев. Минимум 50% часов должны быть связаны с нежилыми объектами. Такой оценщик может оценивать объекты любого типа.

Агенты по продаже недвижимости (имеющие лицензию), вместо оценки объектов недвижимости имеют право готовить сравнительный анализ рынка (comparative market analysis - CMA). Он базируется на тех же принципах, что и профессиональная оценка. Это делается для того, чтобы продавец мог легче сориентироваться в цене при выставлении на рынок объекта недвижимости. Для этого агент по недвижимости собирает информацию о продажах за последние 6 - 12 месяцев, выбирает наиболее похожие по площади, количеству помещений, размеру участка, наличию бассейна или гаража. В тоже время агент по недвижимости не может преподносить себя как профессиональный оценщик без надлежащей регистрации, лицензирования и сертификации.