Анализ инвестиций в недвижимость.

Покупка недвижимости всегда была популярна не только для людей с высокими, но и со средними доходами. Большинство инвестиционных решений зависят от того, насколько высок предполагаемый доход после приобретения объектов недвижимости. Поэтому агентам по недвижимости нужно быть знакомыми с инвестиционной стороной объекта, знать терминологию и уметь анализировать ситуацию на рынке.

При анализе инвестиционной привлекательности учитывается использование участка земли, зонирование, различные ограничения по использованию объекта. Анализ может учитывать рост населения, привлечение иностранного капитала, влияние налогов.

Типы объектов для инвестиций.

Жилые объекты. Их привлекательность зависит не только от цены и расположения, но и от наличия школ, торговых точек, объектов общего пользования (пляжи, спортивные сооружения, бассейны).

Коммерческие объекты. Включают торговые точки и крупные центры, располагающиеся вблизи транспортных магистралей.

Индустриальные объекты. Включают фабрики, оптовые склады, заводы. Для них важно не только расположение вблизи транспортных путей, но и рядом с ресурсами по доставке и получению материалов для производства продукции или источников сырья.

Офисы. Зачастую важно, чтобы они располагались вблизи жилых районов или, в так называемых, "офисных парках", где есть инфраструктура для ведения бизнеса (почтовые службы, копировальные центры, магазины канцелярских товаров).

Развлекательные объекты. Поля для гольфа, спортивные сооружения, стадионы, клубы. Их привлекательность увеличивается, если они расположены ближе к воде и в местах скопления туристов.

Часто для инвестиций в недвижимость создаются доверительные инвестиционные объединения (Real Estate Investment Trust -REIT). Они созданы на той же основе что и акционерные общества. Такие объединения позволяют средним и мелким инвесторам участвовать в больших проектах, как например, большие жилые комплексы или торговые центры.

Риски при инвестициях в недвижимость. Делятся на динамические и статические. К динамическим относятся изменения стоимости стройматериалов при строительстве, оперативные расходы при администрировании, финансовые риски при займах, изменение процентных ставок на рынке. К статическим рискам - такие как: оплата части страховки в случаях пожара, наводнения, ограбления и т.п.

Оценка инвестиционной привлекательности.

Оценка основана на точных расчетах и прогнозах на рынке. К таким расчетам относится расчет оперативных расходов по содержанию объекта недвижимости:

- фиксированные расходы - налоги и страховки (не меняются, например, о количества заселенных квартир в здании);

- изменяемые расходы - обслуживание здания, коммунальные расходы, уборка и т.п.

- резерв для ремонта - средства, накопляемые для будущего использования, такого как замена оборудования, пола, центральной вентиляционной системы, крыши и т.п.

На основе этого готовится документ, где все такие расходы учитываются и сравниваются с возможными доходами при эксплуатации объекта.

Влияние федерального налогообложения.

Одной из положительных сторон является то, что сумму инвестиций инвесторы могут вычитать из совокупного подоходного налога и разбивать ее на равные суммы от 27,5 до 39 лет, в зависимости от типа объекта. Например, инвестор может ежегодно исключать из суммы налогооблагаемой базы  3 тысячи долларов в течение 27,5 лет, пока сумма не достигнет 82,500 долларов. В  некоторых случаях закон позволяет так же в случае убытка при эксплуатации инвестиционных объектов получать освобождение от части налогов или даже дает кредиты (например, для восстановления исторических объектов)

Аукционы.

Становятся все более и более популярными при выборе и покупке инвестиционного объекта. Организаторы аукционов должны иметь лицензию от Департамента Бизнеса и Профессионального регулирования, за исключением брокеров по недвижимости.