Назначение и использование налогов на недвижимость.

Конституция США запрещает Федеральному правительству взимать налоги на собственность. Конституция штата Флорида ограничивает налоги, разрешая их взимать только с индивидуальной собственности.  В связи с этим, налоги на собственность собираются и используются местными органами власти для финансирования строительства и обслуживания дорог, школ, пожарной охраны и т.п. Во Флориде три основных вида налогов на недвижимость: на содержание городских структур, графств (округов) и школ. Так же, на местном уровне существуют и другие налоги, помогающие финансировать защиту от наводнения, комаров, пожарную охрану и т.п.

Расчет налогов.

В 1786 году в США была введена самая мелкая денежная единица, которой не существует в настоящее время. Она составляет одну тысячную (1/1000) доллара и называется "милл" (mill). 10 миллс равно центу. Децимилой (decimal) является формой написания милл для подсчетов налогов. Например, 1 милл = .001 децимил. 1000 милл = 1.000 децимил.

Расчет налогов в местном округе обычно происходит следующим образом. После подсчета необходимого бюджета на год от него отнимается сумма сборов от всех источников, кроме недвижимости. Оставшаяся сумма и является суммой необходимой для сбора с недвижимости в округе, городе. Например, если бюджет города составляет 5 миллионов долларов, а из других источников будет собрано 1, 5 миллиона, то налоги на недвижимость будут составлять 3,5 миллиона в целом на город (5 - 1,5 =3,5).

Затем рассчитывается налог на недвижимость в соответствии с этой потребностью. Например, общая оценочная стоимость недвижимости в городе составляет 600 миллионов. Из них 162,500,000 освобождены от налогов, оставшаяся сумма составляет 600,000,000 - 162,000,000 = 437,500,000 долларов.

Далее сумма необходимая для сбора как налог с недвижимости (3,500,000) делится на сумму облагаемой налогом недвижимости - в результате получается индекс налога (tax rate), исчисляемая в децимилах и миллах. 3,500,000 : 437,500,000 = .008 - индекс налога = 8 милл

Этот индекс и помогает вычислять величину налога. Например, налог на недвижимость оценочной стоимостью в 100,000 долларов будет равен: 100,000 х .008 = 800 долларов.

Ограничения по налогам.

Конституция Флориды не позволяет местным органам власти накладывать налоги выше, чем индекс 10 милл - "10 mill cap".

Оценочная стоимость жилья для налогов.

Оценку стоимости жилья, с целью обложения налогов, проводят обычно государственные оценщики в округах (графствах). После того как оценщик произведет оценку стоимости - каждому собственнику жилья в августе будет направлено извещение, называемое TRIM (True Rate in Millage). В нем указана оценочная стоимость жилья, сколько налогов было уплачено в прошлом году, сколько предлагается уплатить в этом и предполагаемые изменения в уплате налогов на следующий год. Поскольку не все собственники жилья могут быть согласны с налогами, в 25-дневный срок после получения извещения они могу направить письменное несогласие и просьбу на переоценку недвижимости. После встречи с оценщиком, переоценки и заявления в местный суд, налоги могут быть пересмотрены.

Категории недвижимости для снижения налогов.

По некоторым объектам недвижимости налоги могут быть снижены или уменьшены. Все домовладельцы во Флориде имеют освобождение от налогов на суммы облагаемой базы 25,000 при стоимости жилья до 50,000 долларов. И на 50,000 при стоимости жилья от 75,000 и выше. Для этого собственник должен проживать в объекте собственности на 1 января и подать заявление на освобождение от налогов до 1 марта.

Дополнительные освобождения могут быть даны различным категориям граждан: вдовам, слепым - до $500; ветеранам войны или военной службы, получившим увечья - до $5,000. При этом максимальная сумма освобождения от налогов может быть 51,000 долларов облагаемой налогами базы.

Полные инвалиды, сертифицированные лицензированными медицинскими специалистами, Департаментом Ветеранов США или Администрацией Социального Страхования имеют полное освобождение от налогов. Граждане старше 65 лет имеющие годовой доход ниже $20,000 могу получить дополнительное освобождение на сумму облагаемой базы $50,000.

Акт "Сохрани наши дома" (Save Our Homes Act).

C 1995 года для защиты домовладельцев принят закон, по которому оценочная стоимость жилья в целях налогообложения не может изменяться выше, чем на 3% в год. При продаже жилья это ограничение в оценке снимается, и налоги будут рассчитаны по стоимости продажи или оценочной стоимости (что выше). С 2009 года введены так же ограничения на изменение оценки нежилой недвижимости, и они составляют не более 10%.

Среди нежилых объектов так же имеются исключения по уплате налогов. К ним относятся церкви и зарегистрированные некоммерческие организации, которые полностью освобождены от уплаты налогов на недвижимость. Государственные объекты, если они используются для государственных нужд, так же не оцениваются и не облагаются налогами.

Дополнительно налоги могут собираться так же на то, что может увеличить стоимость объекта недвижимости. Это могут быть сборы на уличное освещение, пешеходные мостовые, центральное водоснабжение и т.п. Такие сборы делятся в пропорциональном отношении между всеми собственниками, которые получают выгоду от данного вида сервиса.

Федеральные законы и подоходный налог, влияющие на собственников жилья.

Существуют Федеральные поощрения в уплате подоходного налога для собственников жилья. К ним относятся:

- суммы, уплаченные как налог на недвижимость, исключаются из совокупной суммы подоходного налога (real estate propertytax deduction);

- исключением являются так же проценты, выплаченные по кредитам на жилье (mortgage interest deduction);

- проценты по кредитам, где жилье являлось залогом (home equity interest deduction);

- сумма от продажи основного жилья (sale of principal residence).